Fundacja rodzinna to instytucja prawna, która pojawiła się w maju 2023 roku, a jej kluczowym celem ma być gromadzenie mienia, zarządzanie nim, inwestowanie i pomnażanie w imieniu oraz interesie beneficjentów.

Fundacja rodzinna jest promowana jako podmiot skierowany do przedsiębiorców, którzy dzięki niej zabezpieczą swoją firmę oraz wypracowany majątek. Jednak jak pokazuje praktyka na korzyści płynące z tej instytucji zwrócili uwagę również przedstawiciele m. in. z grona top managerów, profesjonalnych inwestorów i ogólnie rzecz ujmując osób zamożnych, dla których fundacja rodzinna może stanowić rodzinny skarbiec albo prywatny fundusz emerytalny.

Co może być wkładem założycielskim fundacji ?

Gotówka, dzieła sztuki, nieruchomości prywatne i komercyjne, licencje, akcje i udziały spółek kapitałowych. Warunek jest tylko jeden – wkład musi mieć wartość nie mniejszą niż 100 tysięcy złotych oraz stanowić własność fundatora.

Nieruchomości prywatne w fundacji rodzinnej

Jak wskazuje nazwa fundacja ma charakter rodzinny i tak też jest postrzegana przez fundatorów. Poza gotówką najprostszym aktywem, który zabezpieczy start fundacji wydaje się zatem być dom rodzinny. Zazwyczaj jest to dom aktualnie zamieszkiwany przez rodzinę fundatora, ale w takiej sytuacji należy zdać sobie sprawę z pułapek i niebezpieczeństw tego rozwiązania. Przede wszystkim fundacja rodzinna jest osobą prawną z własnym majątkiem i potencjalnymi zobowiązaniami. Jest niezależna od fundatora, który przenosząc własne mienie do fundacji wyzbywa się formalnie praw własności. A nie ma mechanizmu ustawowego do zwrotu wniesionego do fundacji mienia. Innymi słowy dopiero likwidacja fundacji mogłaby spowodować możliwość odzyskania rodzinnego domu. Uwaga jednak. Likwidacja fundacji jest obciążona podatkiem CIT 15 %, a same powody likwidacji są ściśle opisane w ustawie oraz jej zasady powinny być zawarte w statucie fundacji. Trzeba też wspomnieć o powstaniu przychodu do opodatkowania podatkiem PIT 15 %, który obciąża beneficjentów za wyjątkiem samego fundatora i tzw. grupy zerowej (najbliższa rodzina). Wniosek z tego płynie następujący – wycofanie domu rodzinnego wniesionego jako mienie do fundacji będzie obciążone podatkiem.

Występuje też inna pułapka związana z wniesieniem nieruchomości do fundacji rodzinnej. Dom rodzinny staje się formalnie własnością fundacji, czyli domownicy powinni zawrzeć z fundacją umowę najmu wraz z ustalonym czynszem miesięcznym. Tu z kolei powstaje prawo do korzystania będące świadczeniem opodatkowanym CIT 15 %. Innymi słowy z tytułu czynszu fundacja powinna ponieść koszt podatkowy, a rodzina wydatek czynszowy.

Nieruchomości komercyjne na wynajem

Przykładem nieruchomości, która będąc wkładem do fundacji przyniesie wymierne korzyści, może być dom lub mieszkanie przeznaczone na wynajem. Uwaga jednak – musi być to wynajem długoterminowy. Co to oznacza ? Otóż powinny być zachowane czynności i procedury zwyczajowo związane z wynajmem, tj. umowa najmu, regulamin najmu, protokół zdawczo – odbiorczy, kaucja, cykliczna płatność czynszu najmu. Oraz sprawa kluczowa – umowa powinna określać czas najmu powyżej miesiąca, idealna opcja to umowy roczne. W takim przypadku wynajem staje się długoterminowy i nie jest sprzeczny z interpretacją Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej na temat dozwolonej działalności fundacji i związanych z tym zwolnień podatkowych. Mianowicie w interpretacji nr 0111-KDIB1-3.4010.662.2023.2.AN z 19 grudnia 2023 r stwierdzono, że najem krótkoterminowy nie zawiera się w dozwolonej działalności fundacji rodzinnej. Co prawda nie jest to jednoznaczne czy w grę wchodzi faktyczne wykorzystanie lokum, np.: weekendowy wynajem posesji nad jeziorem czy też ogólna roczna dostępność lokalu z faktycznym wykorzystywaniem weekendowym. Według opinii prawnych opisana wyżej zwyczajowa procedura wynajmu na długi okres pozwala skorzystać ze zwolnienia podatkowego, co oznacza, że fundacja będąca właścicielem zapłaci jedynie roczny podatek od nieruchomości wynajmując taki lokal. To opinie prawne. Po drugiej stronie pozostają opinie skarbowe. I tak w interpretacji z 8 grudnia 2023 r nr 0111-KDIB1-2.4010.646.2023.1.EJ można spotkać wniosek o zapłacie 25 % podatku sankcyjnego od dochodów z działalności hotelarskiej i noclegowej bez względu czy jest to krótko czy długoterminowy wynajem. Oraz nawet w przypadku rozdzielenia typowej usługi noclegowej od serwisu dodatkowego jak: posiłki, parkowanie, pranie, korzystanie z sal konferencyjnych czy rekreacji w spa. Pojawiały się bowiem takie sygnały ze strony prawniczej, iż rozdział usług pozwala na tzw. działalność dozwoloną fundacji ze stawką CIT 0 %. Wydaje się, że cytowana decyzja skarbowa skutecznie to rozwiązanie niweluje.

Najem komercyjny przez fundację czy poza fundacją ?

Zastanawiając się nad wniesieniem nieruchomości jako wkładu do fundacji rodzinnej warto rozważyć jaki formalnie cel spełnia dana nieruchomość dziś i jaki ma spełniać w przyszłości. Przykładowo inwestycyjny dziś cel dający bieżące korzyści z wynajmu mieszkania może zamienić się w cel konsumpcyjny kiedy mieszkanie otrzyma w darowiźnie pełnoletni wnuk będący dziś małoletnim dzieckiem. Fundacja od takiej transakcji zapłaci 15 % podatku CIT.

Najlepsza opcja dla fundatora to nieruchomość, która pozwala kumulować i reinwestować przychody pomnażając w ten sposób nieopodatkowaną dostępną wartość pieniężną portfela. Ze względu na zwolnienie fundacji z podatku CIT jest to oferta inwestycyjna w oczywisty sposób bardziej korzystna niż klasyczny wynajem komercyjny z ryczałtem 8,5 lub 12 %.

Należy również pamiętać, że wynajem nieruchomości będących w zasobach fundacji rodzinnej na cele prowadzonej działalności gospodarczej przez fundatora, beneficjenta lub osoby z nimi powiązane (powyżej 5 % udziału) skutkuje zapłatą podatku CIT 19 % oraz podatku od nieruchomości.  Oznacza to, że wniesienie do fundacji spółki kapitałowej wraz z nieruchomościami po pierwsze pozbawia fundatora tej własności na rzecz fundacji. Po drugie fundacja nie może bez podatku dzierżawić nieruchomości wniesionej spółce.